青岛买房的注意了！这个“坑”涉及户口，不看亏大了……

      买二手房可不像你想的那么简单，每步程序都要仔细谨慎，一些看起来不起眼的小问题，稍不留意就为自己“埋了雷”。

        你周围是否有亲友遇到过这样的情况：买了房子，前房主的户口不迁出去。这可真不是无所谓的事儿，表面看来好像没有给购房者带来多大伤害，但实际上有很多隐藏的风险，而且售房者其实是需要承担违约责任的。

      所谓户口逾期迁出，就是指大家在买卖二手房时，还涉及过户的问题。很多房主办理了产权过户手续后，迟迟不按照合同约定的时间迁出户口。

  上海浦东新区法院曾判决一起案件，逾期迁出户口的一方被判支付违约金7万余元。买卖房屋双方在签订房屋买卖合同时，约定了补充条款，即在规定日期之前，售房者必须迁出户口，如果发生逾期一日就需要按照房屋总价款的万分之五向买方支付违约金，直到房内户口全部迁出为止。

        结果最后售房者由于各种原因没有按时迁出户口，最终法院判决卖方向买方支付违约金7万余元。

逾期迁出户口的违约金标准

  合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

      但是违约金的支付没有统一标准，按照合同法解释，如果当事人主张约定的违约金过高，请求适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量。

户口逾期迁出的危害

前房主户口逾期不迁出到底有什么危害呢？一起来看看↓↓

    1．债务纠纷问题：当前房主出现债务纠纷问题时，银行、贷款公司等追债人有可能会按照户口地址投递法院传票；

        2．新增人口问题：前房主在一定情况下是可以增添新户口的，一旦发生这种情况，将会继续增加购房者户口迁移的难度；

        3．价值问题：现在大家对户籍的问题很重视，那么在你需要转卖的时候，极有可能影响到成交价。

        4．拆迁问题：目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本很有可能会增加额外不必要的麻烦。

        5、学籍问题：很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房，如果前户主不迁出户口，不排除上学名额被其占用的可能性。

如何预防户口逾期迁出问题？

首先大家需要详细了解关于户口的问题，在购房合同中，要详细约定相关问题，明确写在合同里，必要时也可以去当地派出所亲自查询核实。


        如果是通过中介买房的话，也可以委托中介代为核实房屋的户口，核实后要求中介机构出具书面核实报告，并加盖公章，防止一些中介人员疏忽或欺骗行为给自己造成损失。此外，必须注意的是，合同中约定的户口迁出时间一定要在房屋登记过户之前。

     在合同里也要明确逾期户口迁出的违约金问题，一般的中介合同中，都会在“权属转移登记”中作出详细约定：

     买房人还可以通过预留房屋尾款对售房者施加压力。预留的尾款应当在合同中明确说明，先迁户口然后再交付房款，约定好顺序防止对方恶意违约。