青岛米罗湾“奇葩楼房”究竟是如何诞生的?

新房验收后因违建被查封，近期，青岛市李沧区米罗湾四期业主四处奔走，希望有关方面尽快给出一个合理的解决方案。此前，多家媒体曝光米罗湾小区四期户型怪异，通过验收后违规加建客厅，被李沧区综合行政执法局查封。

开发商“偷面积”的现象早已屡见不鲜，但像青岛新海园这样明目张胆地违建几十平米客厅，实属罕见。规划方案变更、设计图纸审查、房屋竣工验收……看似所有程序都合法，最后却建了11栋明显不适宜居住的“奇葩楼房”，问题到底出在哪里?

米罗湾四期每户客厅位置是一个大天井，从一楼到顶楼可以直接看到天空。

开发商“套路”购房者?

米罗湾四期样板间、户型图及各种宣传材料均显示，所售房源建筑面积为120㎡。销售人员告诉购房者，小区所在用地原来是别墅用地，后来改成洋房用地，为了避税，房产证上的面积只有66㎡，多出来的54㎡是赠送面积，实际交付时都是120㎡左右的电梯洋房。

“当时开发商跟我们签合同的时候，一开始是120㎡，后来又把这个合同收走了，签预售合同的时候变成了66㎡。”米罗湾四期业主质疑，开发商青岛新海园山溪春城置业有限公司虚假宣传，通过补充合同等方式规避责任，而购买房子的业主却掉进了“坑”里。

早在2017年7月，就有多家媒体关注米罗湾四期规划66㎡实际却建120㎡的房子，有购房者对“买66平得120平”表示质疑，要求退定金。有媒体更是直指，米罗湾项目开发商存在三方面违规情况：违反规划法律法规擅自增加容积率;违反政府部门预售价格管理控制;开发商网签备案低价合同逃避国家税收。

米罗湾四期开发商在与购房者签订商品房预售合同的同时，还要求购房者签订委托协议，委托青岛友邦物业管理有限公司代为接收房屋，并代为将房屋转交给青岛福海洋建设集团有限公司进行装修。工商信息显示，青岛友邦物业管理有限公司的法定代表人及大股东李衍森，兼任青岛新海园房地产开发有限责任公司董事、青岛新海园山溪春城置业有限公司监事，而青岛福海洋建设集团有限公司则是米罗湾四期的施工单位。

对于业主延期交房的质疑，米罗湾相关负责人表示，房屋通过单体竣工验收之后即可交房，根据业主的委托书，房子由物业代收，开发商已经把房子交给物业了，而物业代收房屋，相当于已经交房了，根据合同约定，开发商方面不应该承担赔偿责任。

知名房地产律师张茂荣分析指出，部分开发商给业主的“赠送面积”，是通过擅自变更规划设计、违章搭建起来的，具体操作手法是在建设项目通过规划验收后，再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司，对房屋进行二次装修改造，使得房屋实际使用面积增大。开发商在与购房者签订商品房预售合同的同时，还与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造，一旦涉诉便金蝉脱壳。

规划变更后户数大幅增加

米罗湾四期所在的李沧区九水路街道毛公地社区于2009年底启动拆迁，是青岛市2010年“两改”项目之一。2010年6月，李沧区人民政府对毛公地社区村庄改造项目实施公开招标。其中，米罗湾小区四期所在的P9地块土地面积167117.3㎡，规划建筑面积208840㎡，容积率1.25，包含住宅、商业，招标起始价仅为楼面地价的平均价2825元/㎡。

随后，青岛新海园房地产开发有限公司以5.8亿元获得李沧区毛公地社区村庄改造项目用地。公开信息显示，青岛新海园房地产开发有限公司成立于1997年，以建设经济适用房起家，在青岛开发了夹岭沟小区、北岭山花园小区及福林苑小区等项目。

2016年4月14日，原青岛市规划局在《青岛日报》发布一则“豆腐块”通告，对毛公地社区旧村改造项目(南区)规划变更进行社会公示。规划变更后，总户数增加244户，停车位增加212个。根据变更规划方案，四期工程11栋住宅楼进深由原21.2米调整至14.16米，层数由原方案3~4层调整为4~5层，住宅户数由原方案的78户调整为322户，由原来1层1户变为1层3~4户。户型重新设计，建筑及周边道路布局重新进行调整。

小区规划方案变更后，总户数和停车位都大幅增加，固然可以“集约有效利用土地”，但如何确保地上总建筑面积、容积率、绿地率等指标与原方案保持一致?变更后的项目规划鸟瞰图显示，有11栋楼楼顶开了“天窗”。这样明显不适宜居住的规划方案，最终是如何通过审批的?

毛公地社区旧村改造项目(南区)规划变更后的鸟瞰图。

对此，青岛市自然资源和规划局答复称：2016年6月，新海园山溪春城置业有限公司报审的米罗湾四期图纸户型含有客厅、卧室、厨房、厕所，每户建筑面积66㎡左右，其中在一层设有约40㎡中庭花园。建设单位提出南方中庭花园户型较多，通过市场业态分析比较受欢迎，经审查该设计方案符合控制性详细规划和规划设计条件要求，依据《中华人民共和国城乡规划法》有关规定，我局核发了该项目建设工程规划许可证。

房屋建筑规划需要考虑居住的舒适度，而米罗湾四期的户型设计中间是一个大天井，南北两侧是厨卫、客厅和卧室，通过一条1米多宽、十几米长的狭窄过道相连，这种半围合的户型极为怪异，住起来会很别扭。令人费解的是，如此奇葩的设计方案是怎么“符合规划条件要求”的?

户型图

超高单价如何取得预售许可?

“当时买房，促使我最终做决定的一个重要因素，就是开发商有商品房预售许可证。”一位业主说，这说明楼盘已经通过监管部门审核了。

当时，青岛网上房地产网站公布的信息显示：2017年3月,米罗湾四期32号楼、37号楼64套房源取得预售许可，参考价格为28505元/平。2017年6月，米罗湾四期31号楼、35号楼、36号楼78套房源取得预售许可，参考价为28400元/平~32833元/平。以上房源参考价格可浮动幅度均为0。

青岛网上房地产曾经公布的米罗湾四期预售许可信息。

2017年上半年，很多业主买了米罗湾四期的房子，每套房子总价在200万~220万左右。按照销售人员承诺的120㎡算，单价在一万七八;而如果按照备案的产权面积66㎡算，房屋单价则高达3万多元。

半岛记者查询发现，2017年1月，同在东李片区的和达·璟城高层均价12000元/㎡、小高层均价16000元/㎡、叠拼别墅均价22000元/㎡、联排别墅均价25000~28000元/㎡。和达·璟城6层电梯花园洋房2017年2月均价18000~20000元/平，2017年4月参考价25000~26000元/平。

在此，有必要回顾一下：2017年上半年，青岛房地产市场异常火爆，交茶水费、全款优先、捆绑车位等乱象频出，监管部门先后进行了四轮房地产调控，形成限购、限售、限价、限贷的“四限”楼市环境。继“3·15新政”和“3·30新政”分别从需求端和供应端调控楼市之后，2017年5月，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》，其中规定：涨幅过高的,暂缓发放预售许可证;楼盘加推部分价格不得高于项目前期去年均价最高月份的销售价格,新项目参照去年同期同质可比产品销售价格。

有业主质疑，米罗湾四期备案价格明显高于同期周边区域的房价水平，在青岛市房地产市场实行严格限价的背景下，为何能办出办理商品房预售许可证?对此，青岛市不动产登记中心工作人员答复称，米罗湾四期首批房源是2016年12月取得预售许可的，当时青岛市的限价规定还没有出台，“开发商在申请预售许可时，申报什么价格，我们就给备案什么价格。”

目前，青岛网上房地产有关米罗湾四期的销售表，内容已经清空。而有业主表示，今年三四月份登录青岛网上房地产，还能查到米罗湾四期的备案价格等内容。

目前，青岛网上房地产有关米罗湾四期的销售表内容已经清空。

“奇葩户型”如何通过验收?

米罗湾四期业主质疑，房子不仅没有客厅，也没有电梯，中间还开了“天窗”，甚至连上下水管路、电力管线也没有，在这样的情况下，小区为何能通过验收，还办理了房产证?

公开信息显示，毛公地社区村庄改造项目南区(四期)2016年8月开工建设，2018年9月通过单体竣工验收，2018年12月通过综合竣工验收，并在青岛市住房和城乡建设局进行房屋建筑竣工验收备案。

从高处俯瞰，米罗湾四期楼顶开了“天窗”。

青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局工作人员表示，建筑工程竣工验收由开发商自行组织，涉及建设、勘察、设计、施工、监理等五方，该局只负责对建筑工程竣工验收和备案等法定建设程序实施监督管理。“米罗湾四期的户型虽然奇怪，但备案的图纸上就是这么设计的，我们的职责是根据项目备案的图纸，监督开发商按图施工，即便觉得户型怪异，也无权要求开发商修改图纸。”

那么，如此奇葩的户型设计图纸是如何通过审查备案的?上述工作人员告诉记者，行政审批权下放之后，设计图纸审查由具备相关资质的第三方公司有偿提供服务，根据现行规范，特别是消防等强制性规范，对设计图纸进行审查。户型设计有一定的规范，但没有强制性标准，如要求必须有客厅等。

青岛市自然资源和规划局表示，2018年12月，毛公地社区改造项目四期竣工后，建设单位向我局申请规划核实，经核查，符合审批要求，依法核发了竣工规划核实许可。

公开信息显示，米罗湾四期的建设单位是青岛新海园山溪春城置业有限公司，设计单位是山东华烨规划建筑设计有限公司，施工单位是青岛福海洋建设集团有限公司，监理单位是青岛平仁工程监理有限公司。其中，建设单位和设计单位的大股东都是李延臣，而施工单位在小区通过验收后，为业主“无偿”进行装修改造，将房屋单元框架范围内的庭院搭建成客厅。

米罗湾四期通过验收后，进行了大面积改造，除了加建客厅，还将楼内所有门窗全部拆除。

此事被媒体曝光后，引发网络热议。不少网友认为，开发商步步为营，故意设置陷阱，欺诈购房者，骗取验收合格，呼吁相关部门严惩无良开发商、保护购房者合法权益。也有网友表示，米罗湾开发商当初明目张胆地虚假宣传，外界一片质疑声，却不见主管部门叫停，“奇葩户型”还能通过规划和验收，其中是否有猫腻。

据了解，李沧区政府已经成立了专门的工作组，听取米罗湾四期业主的诉求，并制定下一步的解决方案，“该小区问题正在按照上级的要求和部署依法依规妥善处置”。

“青岛市政府的人才引进政策很有吸引力，但是政府给的补贴，我都拿来东拼西凑买房了，结果还被骗了，我感觉很受打击。”米罗湾四期一位业主很无奈地说，他从天津毕业后来青岛某科研单位工作已3年，如今仍在租房。