全国首二套房贷利率齐跌， 哈尔滨跌幅最大，青岛位居第三

据融360大数据研究院监测数据显示：在监测的35个城市中，2019年1月首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率1.155倍，较上月下降2BP。二套房贷款平均利率为6.02%，较上月回落2BP，二套房贷利率已连续三个月回落。

武汉房贷利率最高
哈尔滨跌幅最大

分城市来看，上海地区首套房平均利率依然保持全国最低水平，为5.09%，北京位居第四，广州第十，天津首套房贷平均利率下跌21BP，进入首套房贷平均利率最低前十城市，位居第八位。在被监测的35个城市中，首套房贷平均利率较高的前三名为武汉、南宁、郑州，其首套房贷平均利率分别为6.16%、6.13%、6.09%。

从首套房贷平均利率的下跌幅度来看，1月份共7个城市利率出现下降，其中，哈尔滨跌幅最大，较上月下降31BP平均利率为5.74%；其次为天津5.48%，较上月下降21BP；青岛位居第三，平均利率为5.69%，较上月下降13BP。此外，大连、武汉均较上月下降8BP，太原较上月下降6BP，北京较上月下降2BP。其中，北京和武汉为连续两个月出现下降，北京对于政策以及市场的敏感度高，一般会较早反映出市场变动；武汉由于利率水平居于全国之首，在流动性充分的前提下，利率回调空间较大。

从二套房贷平均利率来看，下跌幅度较大的城市排序与首套房贷平均利率下跌的排序基本一致。跌幅最大的依然是哈尔滨，1月份回落37BP，由12月份的6.45%跌至6.08%。其次为天津下跌23BP，二套房贷平均利率为5.76%，青岛同样位居第三名，为6.03%。

因城施策加快租售并举
缓解供需压力

2019年1月各地调控政策主要涉及到公积金贷款、限购、加快租赁市场建设等方面，因城施策在政策内容中得到很好体现，各地可以结合当地实际情况作出地区调控政策的调整。

1.公积金贷款政策趋严

长沙：收紧公积金贷款政策，申请公积金贷款条件上将住房公积金正常缴存时限由“6个月以上”调整为“12个月以上”。从长沙公积金新政策内容来看，提高了公积金贷款申请的门槛，同时将公积金贷款额度与缴存余额和贷款占房款比值相挂钩。

内蒙古：调整住房公积金贷款政策，职工申请住房公积金贷款必须连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，且账户处于正常缴存状态，不得以补缴、趸缴等形式代替连续缴存。调整后的政策同样将贷款额度与缴存余额相挂钩。

各地调整出发点为规范住房公积金使用，更好发挥住房公积金制度的保障性、互助性、长期性作用，重点支持缴存职工住房需求，防范资金风险。对比地区之前的政策，新政策均呈现收紧趋势，各地规范商业贷款与公积金贷款可以有效预防加杠杆投资、投机等行为再度扰乱市场，但同时部分刚需群体的贷款额度以及申请资格将会受到影响，预计未来将会有更多城市将结合自身现状对公积金贷款政策作进一步的细化调整，确保有效促进当地房屋贷款市场的规范和完善。

2.青岛、大连取消限购、限售

青岛：高新区取消限购。青岛市响应房住不炒政策，高新区自2018年6月开始实施限购政策，2019年1月1日起取消高新区限购政策。

大连：大连市人民政府印发了《大连市户籍管理若干规定》，规定将于2019年2月1日起施行。《规定》取消了“参与积分落户的房屋办理落户后，3年内不得抵押、转让”、“落户新市区满5年可迁主城区”等限制，并对其他条件进行了相应的难度降低。

地区出现取消限购、限售政策并非首例，各地区结合实际情况对限购、限售政策进行调整甚至是取消。从地区针对限购、限售问题的调整方向上看，呈现宽松的趋势，一刀切政策并不能符合各地区实际情况。从自身特点出发调整相应限购、限售政策将会被更多城市借鉴和学习，预计未来时间内将会有更多城市出现调整，调整方向大体也将呈现出宽松的趋势。

3.深圳、杭州等多城市提速建设住房租赁市场

深圳：首次实行住房租赁在线登记。

郑州：实现房屋租赁行业信用信息网上查询。

福州、南昌、青岛、海口、贵阳5城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案，获得国家自然资源部原则同意。

杭州：首宗集体建设用地建设租赁住房开工。

合肥：有望率先建立租金月报制度，通过第三方机构，开展市场租金分析和监测。

雄安：坚持房住不炒定位，落实职住平衡要求，推动雄安新区居民实现住有所居。针对多层次住房需求建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，个人产权住房以共有产权房为主。严禁大规模开发商业房地产，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为。

从各地区政策的新动向来看，建设住房租赁市场的脚步已经加快。建设住房租赁市场所需要的软硬件条件各地已开始积极落实，互联网化的查询、登记以及审核将有效提高市场执行效率和监督的公开性；利用集体建设用地建设租赁住房，可以有效增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有利于构建租售并举的住房供应体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；加快租赁住房建设，有助于盘活存量房源，充分合理利用资源。

资金充裕
利率水平较高的二线城市回调空间大

央行公开信息显示：1月23日，央行实施“定向降息”，开展了2019年一季度定向中期借贷便利操作，释放资金约2575亿元。本期操作期限为一年，但到期可根据金融机构需求续做两次，实际使用期限将达到3年。本期操作利率为3.15%,较中期借贷便利利率优惠15个BP。央行此举对银行而言属于极大利好，银行资金压力得以减缓。

1月24日，中央国库现金定存中标利率为3.3%，较上一期回落72个BP。央行国库现金定存作为商业银行批发性融资的重要来源之一，随着国库现金定存中标利率下滑以及定向降准的生效，银行在资金充裕程度以及流动性上出现明显好转，进而对房贷利率的下行起到支撑作用。

从目前市场资金情况以及央行的定向调整政策来看未来银行的资金将会保持良好的流动性。预计受银行流动性利好影响，后期房贷利率有望继续下行，尤其是前期涨幅较大利率水平处于高位的二线城市，回调空间更大。