鲁德海德堡恶意延期不交房 随时有烂尾的可能

    我们是鲁德集团有限公司在崂山区开发的鲁德海德堡一期社区的业主，共计466个家庭，涉及约2000人。业主在2016年购买了鲁德海德堡一期社区的商品房。除少数全款买房业主外，绝大多数业主已经和开发商网签合同。全体业主已经付清购房全款，开发商已经收到了全额购房款。开发商无故恶意延期交房、合同格式条款违法，严重影响了普通老百姓的正常生活，使老百姓的切身利益受损！

    鲁德海德堡一期社区位于青岛市崂山区松岭路66号，社区共规划建设22栋楼，466套房子，总面积85891.9平方米。合同项目名称是“凯旋.书香门第项目（C地块）”，签合同开发商是青岛凯旋地产有限公司。

反映的具体问题有以下六点：

第一，开发商无故恶意延期交房。

    合同约定交房日期是2017年12月31日。在合同约定交房日期，开发商未按期交房。在业主们的不懈努力推动下，2017年10月25日起，青岛凯旋地产有限公司多次以书面、短信或微信的形式向业主承诺：“定于2018年7月31日前交房”（有开发商文件为证）。但是，到了2018年6月29日，青岛凯旋地产有限公司又通知业主：“2019年1月20日前能够达到交付条件”（有开发商文件为证）。没有任何原因，无故恶意延期交房，施工现场目前已是半停工状态。

    广大业主因为开发商延期交房正在承受着被打乱生活节奏、增加经济压力、饱受精神折磨的痛苦乃至影响整个人生轨迹。2018年，有的业主原本计划在新房结婚憧憬未来，有的业主计划让孩子上社区西侧在建的小学、上附近的青岛二中、青岛中学，有的业主计划接父母过来一家三代享受天伦之乐，还有的业主就是简单地希望家离单位近一些、居住环境好一些……“不忘初心、牢记使命”，十九大报告中要求：“全党同志一定要永远与人民同呼吸、共命运、心连心，永远把人民对美好生活的向往作为奋斗目标。”广大业主对美好生活的向往被开发商无情地剥夺了，为此还要承担着既要支付每月三四千元的租房房租，又要还每月过万元的银行贷款。

第二，合同格式条款违法。

   合同约定开发商延期交房违约金为每日万分之零点一，而业主“逾期办理房屋交付手续，…造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，应向开发商支付购房款总额的万分之一作为违约金”。明显违背公平交易原则。为此，业主实名举报青岛凯旋地产有限公司涉嫌合同格式条款违法。2018年6月19日，青岛市崂山区市场监督管理局发布“青崂市监公行处字【2018】11号”文件，认定合同格式条款违法，对青岛凯旋地产有限公司进行处罚，罚款1万元。

   并且，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”合同约定每日万分之零点一违约金明显低于延期交房给业主造成的租房、交通等造成的损失。

第三，商品房预售资金被非法挪用，青岛市国土资源和房屋管理局、崂山区房地产开发管理局、青岛市房地产信息与交易资金监管中心和银行没有有效地进行第三方监管。

    山东省住房和城乡建设厅、中国人民银行济南分行、山东银监局三部门联合制定《山东省商品房预售资金监管办法》，2017年3月1日施行，有效期至2022年2月28日。其中，“第四条商品房预售资金监管，遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。第十三条商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存房价款。第十九条……当主体结构封顶时，监管资金留存比例为30%~35%；当单体竣工验收合格时，监管资金留存比例为15%~18%；当取得房地产开发项目竣工综合验收备案文件时，监管终止。第二十条房地产主管部门可根据预售人信用情况、资质等级等情况，适当降低商品房预售资金留存比例，但最多不得超过5个百分点。第三十三条房地产主管部门和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

     鲁德海德堡一期项目的466套房子已经全部售罄，预售资金已经全部到位。据调查，预售资金约20亿元。根据青岛凯旋地产有限公司2018年7月30日《给海德堡C地块全体业主的说明函》，“目前房产交易资金监管账户有资金4000万元左右”，“从现在至交房需资金1亿元”（有开发商文件为证）。目前，鲁德海德堡一期尚未进行单体竣工验收，依据《山东省商品房预售资金监管办法》第十九条和第二十条，即使降低预售资金留存比例，监管账户留存资金不应少于5亿元。可见，预售资金已经被非法挪用。青岛市国土资源和房屋管理局、崂山区房地产开发管理局、青岛市房地产信息与交易资金监管中心和银行等部门的工作人员在预售资金监管工作中，可能存在徇私舞弊、滥用职权的行为，导致监管账户资金不足，造成开发商无法有效地组织人财物尽快地完成项目剩余的工作。

    第四，崂山区房地产开发管理局和相关部门懒政。2017年10月24日，17位鲁德海德堡一期业主通过信访要求政府监督开发商加快施工进度争取早日交房。崂山区房地产开发管理局2017年10月30日出具《信访事项处理意见书》并向上访代表进行电话回复。

    时间又过去了9个多月，但是相关部门一直没有采取有效措施对开发商进行监管，没有采取有效措施加快工程进度。相关部门不作为，任由开发商欺骗业主，导致业主申诉无人管无人问。开发商恶意对鲁德海德堡一期延期交房，却依然可以销售海德堡二期并继续在崂山区黄金地段拿地。

第五，开发商没有采取有效措施赶工期，反而将责任推给“受峰会影响”。

     目前鲁德海德堡一期社区的工地内，22栋住宅楼早已封顶，但外墙抹灰保温装饰迟迟没有进展，门窗未安装完成，楼内墙体装饰施工还没有完成，水电气暖等基础设施尚未开始施工。工地内还堆放着沙子、石块等建筑材料，道路和绿化更是不知何时能开工。虽然已经过了合同约定的交房时间，但工地上只有很少工人在干活，跟业主想象的热火朝天抢工期的场景截然不同。

    2018年6月，上合组织峰会在青岛市举行，取得的成绩举世瞩目。开发商不但不以此为荣，反而将本应在2017年12月31日交房的项目延期的责任强加给了“峰会”。开发商频频拿“峰会”说事，难道是嫌给崂山区、给青岛抹黑不够吗？

第六，开发商有延期“习惯”，开发地产质量屡被投诉。

   据业主了解，开发商鲁德集团在山东省临沂市开发的祥泰澜泊湾项目合同约定2014年底交房，在业主维权后开发商2015年底又承诺2016年6月10日以前交房，可是一直到2016年11月17日和2017年5月23日，业主依然在为交房和房屋质量问题维权！

   鲁德集团在青岛市崂山区开发的名汇国际一期项目，合同约定2014年7月31日交房，实际交房时间是2015年4月24日。

    因此，鲁德海德堡一期社区项目随时有烂尾的可能，将严重影响崂山区、青岛市的环境形象！

业主诉求如下：

   第一，恳请青岛市政府、崂山区政府相关责任部门尽到监管责任，采取有效措施，监督开发商尽全力施工，促使开发商尽快交房。

    第二，针对合同格式条款违法事项，按照公平交易原则，恳请相关责任部门约谈开发商，促成开发商与业主签订补充条款，补充条款约定：开发商延期交房，开发商应向业主每日支付购房款总额的万分之一作为违约金。

   第三，恳请规划、建设、房管等相关责任部门对项目进行监管，严把工程事中监管、事后验收关，保证建筑工程质量。

   第四，恳请相关责任部门监督开发商严格按照规划设计进行施工，监督装修装饰、绿化景观标准不降低和配套设施不缺损，并达到开发商卖房时宣传的效果。

   第五，恳请对项目预售资金被非法挪用进行调查。追回被挪用资金并进行严格监管，依据相关法律法规处理相关责任人，并向社会公示。

    第六，恳请审计等部门介入，对开发商青岛凯旋地产有限公司和相关联企业进行调查，调查结果向社会公示。

鲁德海德堡一期全体业主