一线城市二手房反弹 青岛有转机？

      上周，国家统计局发布2024年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中，新建商品住宅销售价格指数方面，4个城市环比上涨，上海涨幅0.4%领跑，而在二手房方面，北京、上海二手房价格出现今年首次转涨，分别上涨了0.2%和0.5%。由于一线城市一直有着“楼市风向标”的称号，二手房市场价格出现上涨，是否意味着楼市已经开始出现转机？

　　一线城市数据向好

　　根据国家统计局发布的数据显示，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比5月收窄0.2个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降0.6%、1.2%和0.7%，上海上涨0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与5月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比5月收窄0.2个百分点。

　　6月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比5月收窄0.8个百分点，其中北京、上海今年以来首次转涨，分别上涨0.2%和0.5%，广州、深圳分别下降1.5%和1.0%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比5月收窄0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅与5月相同。6月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有64个和66个，均比5月减少4个。

　　6月青岛楼市环比下降

　　尽管一线城市出现了上涨的苗头，同时青岛本地楼市数据显示6月份出现翘尾现象，但在国家统计局的数据中，青岛6月份数据依然不容乐观。与5月相比，新建商品住宅价格方面，青岛环比下降0.8%，二手住宅方面，青岛环比下降0.6%。当然，省内其他城市的数据也存在降幅，其中济南环比下降0.6%，烟台环比下降0.6%，济宁环比下降0.5%；二手住宅方面，济南环比下降1.2%，烟台环比下降1.8%，济宁环比下降0.5%。

　　新建商品住宅价格与去年同期比较，青岛同比下降5.6%，济南同比下降3.2%，烟台同比下降5.4%，济宁同比下降5.5%。二手住宅方面，青岛同比下降8.8%，济南同比下降7.9%，烟台同比下降10.1%，济宁同比下降8.1%。

　　二手房市场面临考验

　　在主管部门一系列政策的推动下，6月份青岛新房市场出现快速增长的局面。但相比新房市场的火爆，青岛二手房市场则呈现出截然不同的态势。据青岛卓易数据的统计，6月份二手房成交5458套，环比略有下降，但同比仍保持增长。来自卓易数据的专家分析，目前二手房市场成交量比较稳定，主要是由于二手房市场价格较为灵活，卖家愿意通过降价来达成交易。

　　与此同时，二手房市场也面临着巨大的挑战。一方面是二手房价格整体呈下行趋势，很多卖家出于对未来的不确定性，选择“出清”手中的房产，导致部分房源价格甚至回到了2016年、2017年的水平。二是新房市场的优惠政策和降价促销，进一步分流了二手房的购买需求。

　　未来市场承压明显

　　数据显示，上半年青岛二手房住宅市场成交量呈现“倒U形”，4月达到成交的顶峰，住宅成交超过7000套，进入5月后出现下滑，6月二手住宅成交5458套。二手房市场的这种波动，与新房市场的火爆形成了鲜明对比。在这样的市场环境下，青岛的二手房市场面临着价格与成交量的双重压力，未来如何在保持价格稳定的同时，提升成交量，将是一个重要的课题。

　　此外，二手房市场的变化也对新房市场产生了影响。由于二手房市场的降价和优惠措施，很多购房者对新房市场的预期和信心受到了影响，导致新房市场面临一定的压力。为了应对这种情况，开发商需要在政策和营销策略上进行调整，找到平衡点，以促进市场的健康发展。

　　市场展望

　　岛城楼市企稳态势明显

　　客观来说，6月份的翘尾现象除了开发商冲量和集中签约等原因，与政策利好、促销加大以及购房者的集中入市等因素密切相关。回顾上半年新政轨迹，青岛连续四批次出台了28条政策，包括取消首套房商贷利率下限、下调房贷首付款比例、在全省率先实施按区（市）认房不认贷等。15%的首套商贷首付比例、3.25%的首套商贷利率、5年以上首套2.85%的公积金利率，这些都是史上新低。低首付比例、低利率等措施，有效降低了购房者的门槛和成本，促进了市场成交。

　　有了强有力的政策支撑，那么下半年楼市走势会如何？卓易数据市场分析师认为，目前市场依然观望情绪浓厚，因此下半年市场面临较大压力，处于调整期，还将持续筑底。随着供应缩量以及政策拉动预期，预计跌幅将会收窄，市场将迎来更加稳健的发展态势。从数据角度来看，上半年青岛新建商品房供应量有限，总体呈现供小于求的态势。土地市场方面，虽然出现几个黄金地块，但相比往年供应偏少。从中指研究院数据来看，青岛新房住宅去化周期一直下降，市场去化压力逐步缓解。而从产品需求来看，目前全国市场的分化明显，改善型产品为市场支撑，而且越来越注重品质及产品的创新。青岛也是如此，上半年100—150平方米面积段的成交占比近七成，中高端改善产品依旧是成交主力，上半年主城张村河及李村东部片区，依旧受到追捧。另一方面，去年年底以来主城区的刚改产品项目增加，尤其是老四方和东李片区出现小户型产品，毛坯房成为一个趋势，比如中车四方云汇二期改毛坯房，青铁芳华地主攻小户型产品，其目的是降低总价和购房门槛。对于刚需来说，这类房源值得考虑。（观海新闻/青岛早报记者 刘鹏）