青岛新房市场出现分化 二手房市场更为惨淡

在上月底一轮密集加推之后，2019年上半年结束了。虽然不少开发商宣称取得了不错的去化率，但从数据上看，青岛楼市并不乐观。各开发商在6月的销售战中已经累得筋疲力尽，但是目前仍丝毫没有喘息的时间，接着又投入到新一轮的营销战中。在7月份这个传统淡季中，青岛楼市有二十多个楼盘集中上市，总价低的紧凑型套三房依旧是市场的热点。

■数据分析

“中考”结束成交套数和面积“双降”

2019年上半年，针对房地产行业发展特点，从中央到地方、从需求管理到供给管理体现出了高度的政策协同，中央在重要会议不断强调“房住不炒”，青岛根据形势变化及时跟进政策，确保市场平稳运行。

根据青岛网上房地产统计数据显示，2019年1月至6月，青岛新房共成交66039套 (其中住宅成交53379套)，同比2018年上半年成交的88679套下降25.53%;新房总成交面积7614989.7平方米，同比2018上半年下降21.55%。不仅同比下滑，环比2018年下半年新房成交数据 (79836套)，也下降了17.28%，成交面积则下降了14.85%。

二手市场的市场成交量下降则更为明显，2019上半年青岛二手房共计成交26052套，同比2018的上半年却下降28.8%，总成交面积2377443.73平方米。

■市场动态同一区域冰火两重天

在6月份的最后一周中，西海岸、高新区、城阳等区域都有新楼盘加推，但是冷热度大不相同。上周末，高新区东片区某楼盘加推，因为此次加推楼盘毗邻开发商的商业配套，且加推120平方米以下的紧凑型套三户型，因此受到了购房者追捧。开盘前营销中心排起了长队，最终开发商通过公开摇号来确定购房者，许多购房者直到半夜才办完手续。“感觉火爆程度和2017年差不多。”参与购房的衣女士向记者感慨说。

但仅仅与该楼盘一路之隔的某项目，目前在售房源户型均为140平方米左右的大户型，开发商虽然给出10万元左右的优惠，首付还可以分期办理，但仍没有太多购房者上门咨询。这种情况并非个例，记者在城阳、高新区采访发现，以大户型为主的项目人气都比较低，但是有紧凑套三户型的楼盘营销中心，却人气爆棚。 “我们一期开盘售罄问题不大，目前的蓄客量开发二期也不用发愁。”火炬路上某营销中心的销售经理张先生说，该楼盘主要以89平方米和110平方米户型为主，因为总价低，园林设计也比较符合年轻人的需求，所以受到了购房者的关注。

这种分化在西海岸更加明显。中央活力区某楼盘开盘，紧凑型套三户型几乎在开盘就被刚需购房者一抢而光，但大户型房源却无人问津。 “开发商的价格策略也有所倾斜，小户型的房子比大户型每平方米要贵不少。”准备在西海岸安子片区购买改善房的朱女士向记者介绍说。

二手房“割肉”降价50万元

新房市场出现分化，二手房市场则更为惨淡。 7月份的第一天，很多房东又下调了待售的二手房价格。家住人民路方中圆小区的孙先生，已经把自己的房子从130万元降到了128万元。“去年最高能卖到150万元，真后悔没出手啊。 ”孙先生感叹说。其实他并不着急卖房子，但看到许多房源都在调低价格，他也感到有些心慌。

不着急卖房的可以慢慢调价，但是急着用钱的人只能“割肉”。“只卖三天，宁夏路2000年封闭小区套一厅只要138万元，全款! ”7月1日下午，二手房经纪人小毛发布了这样一条信息。记者根据他提供的房产信息查询发现，该小区二手房均价在3万元/平方米左右，这套特价房正常价格应该是188万元左右。 “房东在西海岸定了房子，到交首付的日期，原本觉得三个月卖掉时间很充裕，但没想到多次降价后仍没人接手，这下真急了。”小毛说。

在调查中记者发现，最近一段时间这样的特价房出现频率升高，不只是小户型房源，有些核心地段的大户型房源，房东也因为着急出手而大幅降价。“前几天澳门路附近有一个套四的房子，房东着急出国，最后房价降到3万元/平方米都不到，这在平时想都不敢想。 ”房产经纪人小胡说。

各方态度

购房者：

心再痒也不敢轻易买

对于目前刚需族的调查采访，记者发现许多人购房意愿还是很强烈。“我去目标楼盘看房，发现确实有不少买房的。而且可以明显感觉出来不是托儿，所以如果能买上还是不会犹豫。 ”购房者涂先生说。他看好的是新都心一个楼盘，目前片区内二手房市场合适的房源很少，所以他的注意力现放在这个楼盘最后加推的房源上。但是涂先生的目标很明确，除了这个楼盘的最小套三户型外，其他户型并不考虑，主城区其他楼盘也不考虑。

市民李先生一直想到西海岸买房，但是同事的经历让他不敢轻易出手。“同事买的也是一个大开发商的房子，去年开盘时很火爆，一般人还买不上。但是现在交房时问题实在是“触目惊心”，窗户的尺寸都能大大缩水，更别说其他的质量问题。现在同事隔三差五就去和其他业主一起维权，也没个笑脸。 ”李先生说。李先生虽然现在也在到处看房，但是对于那些不是交付标准的精装房，连看都不看了，他现在的想法是买一套品质较高的毛坯房。

开发商：

7月份新房供应充足

在上半年成交量下滑情况下，开发商仍不敢有丝毫放松，7月份有不少楼盘加推。除了营销中心的活动外，许多楼盘再次将临时售楼处搬入商场。

以往一房难求的主城区，购房者也可以做选择题。市北区远洋万和城户型面积涵盖119平方米至143平方米，价格预计在3.5万元/平方米至4万元/平方米之间;和达君玥也将加推新一期房源，建面约116平方米、130平方米、135平方米，均价在2.7万元/平方米左右;保利天汇将加推最后一批住宅，户型面积涵盖111平方米至175平方米。此外，李沧区首创禧悦天海计划7月中旬首开，分别为80平方米套二、98平方米套三、115平方米套三，预计精装房价格为2.5万元/平方米左右。因为主城区房屋总价较高，所以购房刚需相对较少，各盘加推量都不大。

西海岸作为青岛楼市领头羊，在7月份也有十几个盘加推。如海尔产城创集团熙园、中铁青岛世界博览城、绿地凤栖澜玥、融创维多利亚湾、卓越维港、青岛东方影都、碧海方舟九著山、万德麒麟公馆等，产品类型丰富，许多楼盘的开盘价也比预期低了不少。此外，城阳、即墨、胶州等也都有楼盘推新，随着投资型购房者的减少，许多楼盘蓄客量明显不如之前，降价、降低首付金额已经成为楼盘的选择。

业内专家：

五个关键词锁定“下半场”

对于下半年的房地产市场，房地产行业专家、中国房地产协会中介委员会秘书长丁祖昱认为，可以用稳定、分化、波动、产品和集中5个关键词概况。

其一，2019年政策预期稳定，地方“一城一策”有收有放。行业规模稳中微涨，预计2019年全国新房销售金额约15万亿元，二手房销售金额约6万亿元，未来市场规模将趋于平稳。

其二，城市分化加剧，不同城市持续分化。不同区域市场分化，甚至同一区域不同项目出现分化，项目内部还会出现分化，所以2019年市场“分化”是关键词。

其三，下半年市场持续波动，频率加快，但波幅收窄。市场走势不会一路攀升，也不会全面下滑。

其四，随着二孩时代来临，改善性需求的集中爆发，95后成为生力军，需求变化推动提升产品力内在要求，从品质创新的硬件到物管服务的软件全面升级。

其五，集中度不断提升。城市集中度上升，企业集中度上升，关联行业集中度也在上升。

上半年最大压力来自于供应，源于2018年下半年房企不拿地。下半年最大压力还是来自于市场，经过上半年房企集中拿地，下半年供应不会出现太大问题,但市场竞争将更加激烈。