青岛楼市竞争将更加激烈 年底或是入市好时机

　　7月已近尾声，而下半年的楼市大幕才刚刚拉开。在经历了上半年新房成交量、成交面积双双同比下滑的态势后，下半年的岛城楼市，能否在楼市调控的大背景下取得一番佳绩？尤其在今年上半年全市土地供应和土地成交分别同比上涨4成及3成的背景下，预计下半年有近150个楼盘有推盘计划，既有主城的高端改善盘，又有近郊的小面积刚需盘，品类可谓十分丰富，有购房打算的市民不妨提前关注一下。

　　业内：预计下半年整体价格回落　年底或是入市好时机

　　“前两年房企业绩不错，所以今年上半年拿地不少。这意味着，未来半年甚至一年多的岛城楼市，尽管处在调控的大背景下，但仍将有不少项目源源不断入市。目前已有不少售楼处迫于销售压力以各种方式下调了销售价格，但大都是遮遮掩掩的。”岛城著名楼市分析专家预计，今年下半年市场竞争会更加激烈，特别是近郊这类投资人群比较多的区域，竞争压力会更大，成交量必然大幅下滑，而为了冲刺业绩，不少项目会继续推出优惠政策，预计新房市场整体的价格会继续回落。

　　锐理数据山东大区总经理马光明预测，今年第四季度或迎来“低价潮”，刚需置业者不妨选择在此时入市。

　　近年来，主城区可供开发的土地越来越少，上市地块也越来越稀有，因此新开楼盘也大都集中在辅城及近郊区域。近日，房天下发布的楼盘开盘信息显示，今年下半年，岛城预计有近150个楼盘推新品，其中西海岸新区最多，占50多个，胶州市则排在第二位，有近40个楼盘推新品。

　　我们先来看西海岸新区，既有价格较高的产品，也有相对平民的产品。其中价格较高的有位于金沙滩附近的金沙乐府项目，目前在售一部分115~136平方米的精装套三，起价21999元/平方米。位于金沙滩附近的绿地凤栖澜玥，目前在售133~220平方米的精装产品，均价在26000元~27000元/平方米之间。价格较低的产品有辛安片区的万科城市之光，目前正在售一部分89、95和112平方米的高层产品，均带装修，均价约为13000元~14000元/平方米。位于嘉陵江路和奋进路附近的万科新都会，预计7月将加推一部分98~118平方米的高层产品，带装修，均价约为15000元~16000元/平方米。

　　另外值得关注的城阳区，白云山片区的绿地国科健康科技小镇已开盘，面积段包括95平方米、112平方米、127平方米和139平方米，均为高层产品，带装修均价约为15900元/平方米，面积段较小的产品总价在150万元左右，同时目前每天推出10套特价房源。位于梦海路28号的青特悦海府项目，预计下半年首开，将推出56、57和61号楼，面积段包括125平方米、155平方米和195平方米，带装修，均价待定。位于白沙湾畔求实学院西侧的天一仁和珑樾海项目，预计下半年首开，将推出89~142平方米的装修小高层和一部分别墅，均价待定。

　　值得注意的是，今年下半年，胶州排在岛城入市项目数量第二位，将全新上市的楼盘有不少总价并不高。如位于胶州经济技术开发区的双地铁盘花样年碧云湾项目，下半年加推的产品主要为高层产品，面积段在97~150平方米之间，带精装均价约为11500元/平方米。位于创新大道和黄河路的远洋御城项目，下半年将推一部分99平方米和125平方米的毛坯高层产品，均价在10300元~10700元/平方米之间。

　　房企：品牌开发商唱主角，35000元/平方米以内可买市区改善盘

　　近年来，岛城房地产市场一直是外来大鳄唱主角。纵观下半年岛城楼市开盘信息，品牌房企项目不在少数。如主城区下半年预计有碧桂园云著、和达君玥、金沙中粮祥云、远洋万和城、越秀天悦海湾、融创逸山、海尔地产翡翠云城、青铁华润城等产品入市。

　　其中，位于浮山后的远洋万和城项目目前已获得预售，业态为高层住宅，共计252套房源，目前获得预售的房源为项目一期产品，已开售，面积段包括119平方米和143平方米，均价34500元/平方米，带装修。位于新都心片区的和达君玥项目，业态为高层住宅，目前有165套产品获得预售，建面包括116平方米、130平方米和135平方米，均价在27000元~30000元/平方米之间。位于山东路家乐福北侧的碧桂园云著项目，共分为两个地块，一个地块为住宅，一个地块为商业用地。其中住宅建面在105~160平方米之间，预计今年8月底左右开盘，价格待定。位于崂山区的青铁华润城，预计今年8月将加推一部分115~165平方米的住宅产品，精装修交付，价格待定。

　　如今的即墨区，也是品牌楼盘的聚集地。今年下半年，金茂智慧国际城、万科北宸之光、地铁海尔香溪地、禹洲朗廷府等都将推新品，均为全国品牌房企所做的项目。其中，金茂智慧国际城项目预计8月底首开入市，该组团位于整个项目的东北侧，以高层、小高层为主，面积段在88~135平方米之间，目前均价待定。万科北宸之光项目预计8月底开盘，项目产品涵盖11~13层的小高层，面积在86~108平方米之间，带精装修，约300多套房源。禹洲朗廷府项目位于即墨西部商贸城板块，建面103~171平方米的中式宽境小高层、洋房样板间即将开放。

　　地块：外来房企跑马圈地，供应和成交集中在近郊

　　除了已经确定入市的产品，今年上半年还有一些刚刚成交的地块值得关注。据锐理数据统计，今年上半年，岛城供应土地1370万平方米，同比上涨45.8%;成交土地1285万平方米，同比上涨30.3%;成交土地平均楼面地价为3419元/平方米，同比上涨24.2%。

　　统计数据显示，2019年上半年全市土地市场供应和成交主要集中在近郊区，主城区供应较少，但占比同比有所上升。土地活跃区域主要为西海岸新区的原胶南和即墨区，其中，原胶南以355万平方米供应、354万平方米成交位居全市第一，主要位于中央活力区、灵山湾及古镇口板块等，均超70万平方米；即墨区以351万平方米供应、293万平方米成交位居第二；主城区中，原市北区供销量最大，供应65万平方米，成交建面44万平方米。

　　从拿地情况来看，外来品牌房企仍是拿地主力。其中，和达以96万平方米的拿地面积位居首位，共出资36亿元；鲁商和融创分别以83万平方米的拿地面积并列第二；绿地位列第三，拿地面积为75万平方米；龙湖、海信、海尔、越秀、招商、旭辉银盛泰、远洋分列第四至第十位。